Съсобствеността е често срещано явление в българската правна практика — при наследяване, покупка на имот от няколко лица, развод, дарение или други сделки. Разбирането на правата и задълженията на съсобствениците е ключово за избягване на конфликти и за ефективно управление на общата вещ.
Какво представлява съсобствеността?
Съпритежаването, наричано още съсобственост, е правно състояние, при което правото на собственост върху една вещ принадлежи едновременно на две или повече лица — физически или юридически, включително държавата и общините. Това следва от чл. 30, ал. 1 от Закона за собствеността, според който правото на собственост може да принадлежи общо на две или повече лица.
Всеки съсобственик има идеална част от вещта. Това означава, че той не притежава конкретно обособена стая, етаж или реална част от имота, а определен дял от правото на собственост върху цялата вещ. Например, ако двама наследници притежават по 1/2 идеална част от апартамент, всеки от тях има право върху целия имот, но в рамките на своя дял.
Съгласно чл. 30, ал. 2 от Закона за собствеността, частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното. Ако в нотариален акт, договор, съдебно решение или друг документ е посочено различно съотношение, се прилага именно то. Всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно на своя дял, както е предвидено в чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.
Какви са правата на съсобствениците?
Владение, ползване и разпореждане
Всеки съсобственик притежава основните правомощия на собствеността — да владее, да ползва и да се разпорежда с вещта. Тези правомощия обаче се упражняват в рамките на неговата идеална част и при зачитане на правата на останалите съсобственици.
В практиката това означава, че един съсобственик не може самоволно да изключи останалите от достъп до имота, да смени ключалките или да използва вещта така, че другите да бъдат лишени от възможност да упражняват своите права. В този смисъл съсобствеността е баланс между индивидуалното право на всеки съсобственик и общия характер на вещта.
Право на ползване
Съгласно чл. 31, ал. 1 от Закона за собствеността, всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин, който не пречи на останалите съсобственици да си служат с нея според правата им.
Например, ако няколко наследници притежават общ апартамент, всеки от тях има право да го ползва, но не и да изключи останалите от достъп. Ако един от съсобствениците живее сам в имота и не допуска другите, възниква въпросът за обезщетение.
По силата на чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността, когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, считано от деня на писменото поискване.
Тълкувателната практика на Върховния касационен съд приема, че „лично ползване“ е налице не само когато съсобственикът използва вещта за свои битови нужди, но и когато с поведението си препятства останалите да я ползват според правата им. Този принцип е развит в ТР № 7 от 2012 г. на ОСГК на ВКС.
Управление и разпределение на ползването
Общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, които притежават повече от половината от вещта. Това правило е уредено в чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността.
Ако не може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, всеки съсобственик може да поиска намеса на районния съд. Съгласно чл. 32, ал. 2 от Закона за собствеността, съдът решава въпроса, взема необходимите мерки и при нужда назначава управител.
Този ред е особено важен при спорове между наследници, бивши съпрузи или съсобственици на жилищен имот, двор, гараж или земеделска земя. Съдът може да разпредели ползването по реални части или по време, като отчита правата на всеки съсобственик и особеностите на вещта.
Според Тълкувателно решение № 13 от 2013 г. на Общото събрание на гражданската колегия на Върховния касационен съд, всеки съсобственик може да поиска съдебно разпределение на ползването по чл. 32, ал. 2 от Закона за собствеността, независимо от размера на своя дял. Това право има дори мажоритарният съсобственик, когато не може да бъде постигнато съгласие за начина на ползване.
Как се извършва разпореждане с идеална част от съсобствена вещ
Съсобственикът има право да се разпорежда със своята идеална част. Той може да я продаде, дари, замени или ипотекира, но когато става дума за продажба на идеална част от недвижим имот на трето лице, законът въвежда специална защита за останалите съсобственици.
Съгласно чл. 33 от Закона за собствеността, съсобственикът може да продаде своята част на трето лице само след като предварително я предложи на останалите съсобственици при същите условия. Пред нотариуса продавачът следва да представи писмена декларация, че останалите съсобственици не са приели предложението.
Ако това изискване не бъде спазено, заинтересованият съсобственик може да предяви иск за изкупуване на продадената част при действително уговорените условия. Законът предвижда кратък срок за това, поради което при подобна ситуация е препоръчително своевременно да се потърси адвокатска консултация.
Право на делба
Един от основните способи за прекратяване на съсобствеността е делбата. Съгласно чл. 34 от Закона за собствеността, всеки съсобственик може да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго или това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта.
Делбата може да бъде доброволна или съдебна. Доброволната делба се извършва по съгласие между съсобствениците, обикновено с договор в нотариална форма, когато става дума за недвижим имот. Съдебната делба се провежда, когато страните не могат да постигнат съгласие.
Искът за делба не се погасява с давност. Това означава, че съсобственикът може да поиска прекратяване на съсобствеността и след дълъг период от време, стига да съществува съсобственост и да няма законова пречка за делба.
Какви са задълженията на съсобствениците?
Съсобствеността създава не само права, но и задължения. Всеки съсобственик трябва да упражнява правата си така, че да не пречи на останалите съсобственици да използват вещта според своя дял. Това следва от общото правило на чл. 31, ал. 1 от Закона за собствеността.
Освен това всеки съсобственик участва в разходите за поддръжка, данъци, такси, ремонти и други тежести съразмерно на своята идеална част, съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.
Ако един съсобственик лично ползва вещта и лишава останалите от ползване, той може да дължи обезщетение по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността, но само от момента на писменото поискване. Затова писмената форма има важно практическо значение — тя поставя началния момент, от който може да се претендира обезщетение.
Подобрения и разходи в съсобствен имот
Често в практиката един съсобственик извършва ремонт или подобрения в общия имот — например подмяна на дограма, ремонт на покрив, изграждане на ограда или обновяване на общи помещения. Възниква въпросът дали останалите съсобственици са длъжни да участват в тези разходи?
Ако подобренията са извършени със съгласието на останалите съсобственици, отношенията обикновено се уреждат съобразно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, тъй като всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ според дела си.
Когато липсва съгласие, спорът може да се разглежда през правилата за водене на чужда работа без пълномощие или неоснователно обогатяване. В съдебната практика на Върховния касационен съд, включително в решения относно подобрения в съсобствен имот, се приема, че е от значение дали разходите са били необходими, полезни или луксозни, както и дали останалите съсобственици са знаели и са се противопоставили на извършването на подобрения.
Защита на правата на съсобствениците
Когато правата на съсобственик са нарушени, законът предоставя различни средства за защита.
Ако един съсобственик или трето лице владее целия имот без основание и изключва другия съсобственик, може да се предяви иск по чл. 108 от Закона за собствеността — т.нар. ревандикационен иск, или искът на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. Чрез него собственикът търси предаване на владението върху вещта или върху своята идеална част.
Когато съсобственикът не е напълно лишен от владение, но действията на друг го препятстват да упражнява правото си, може да се търси защита и чрез иск по чл. 109 от Закона за собствеността — т.нар. негаторен иск.
При лично ползване на общата вещ от един съсобственик може да се претендира обезщетение по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността. При невъзможност за съгласие относно начина на ползване може да се поиска съдебно разпределение по чл. 32, ал. 2 от Закона за собствеността.
Съпритежаване на ограничено вещно право
Освен право на собственост, няколко лица могат да съпритежават и ограничено вещно право. Това е право върху чужда вещ, което не дава пълната власт на собственика, но предоставя определено правомощие — например да се строи, да се ползва вещта или да се преминава през чужд имот.
Най-често срещаните ограничени вещни права са право на строеж, право на ползване и право на сервитут.
Правото на строеж позволява на едно лице да построи сграда в чужд имот и да стане собственик на построеното. Връзка с този институт има и чл. 92 от Закона за собствеността, според който собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, освен ако е установено друго. Именно учреденото право на строеж е едно от важните изключения от този принцип.
Правото на ползване дава възможност на титуляря да използва чужда вещ според нейното предназначение и да получава плодовете от нея, без да е собственик. Когато това право е учредено в полза на повече от едно лице, отношенията между ползвателите трябва да се уреждат така, че всеки да може да упражнява правото си, без да препятства останалите.
Сервитутът е ограничено право на използване на чужд имот — например право на преминаване, прокарване на инсталации на техническата инфраструктура или достъп до определена част от имота.
Горната статия има информативен характер и не представлява правна консултация по конкретен казус. За повече информация можете да се свържете с адв. Александър Николов.
За aвтора