Когато един имот е съсобствен, често се случва само един от съсобствениците да поеме разходите за ремонт, поддръжка или подобрения. Понякога това става, защото ремонтът е спешен — например теч, повреден покрив или конструктивен проблем. В други случаи става дума за подобрения — нова дограма, саниране, ремонт на баня, нова инсталация или по-цялостна модернизация.
Проблемът възниква, когато след това останалите съсобственици отказват да участват в разходите. Тогава възниква въпросът: може ли съсобственикът, който е платил ремонта, да си търси част от сумата от останалите?
Отговорът зависи от няколко неща: какъв е видът на разхода, имало ли е съгласие, имало ли е противопоставяне, увеличила ли се е стойността на имота и какви доказателства могат да се представят.
Какви видове разноски има?
Не всеки разход за имот се третира по един и същи начин. Най-общо разноските могат да бъдат необходими, полезни или луксозни.
Необходими разноски
Необходимите разноски са разходите, без които имотът може да се повреди, да загуби стойност или да стане негоден за нормално ползване.
Такива са например:
- ремонт на покрив след теч;
- отстраняване на ВиК авария;
- ремонт на електрическа инсталация при опасност;
- укрепване на конструкция;
- отстраняване на влага, която уврежда имота;
- ремонт след наводнение;
- подмяна на силно компрометирани елементи;
- действия за запазване на имота.
При необходимите разноски шансът да се търси участие от останалите съсобственици е по-голям, защото тези разходи са свързани със запазването на общата вещ. Ако имотът е общ, тежестите за неговото запазване също следва да се поемат съразмерно от всички съсобственици.
Полезни разноски
Полезните разноски не са непременно спешни или наложителни, но увеличават стойността на имота или подобряват неговото използване.
Такива могат да бъдат:
- поставяне на нова дограма;
- саниране;
- подмяна на инсталации с по-добри;
- цялостен ремонт, който повишава стойността;
- изграждане на допълнителни удобства;
- модернизация на помещения;
- подобрения, които правят имота по-продаваем или по-лесен за отдаване под наем.
При полезните разноски въпросът е по-деликатен. Не винаги съсобственикът може да си получи обратно всичко, което е платил. Обикновено се гледа дали останалите са дали съгласие и дали имотът реално е увеличил стойността си.
Например, ако един съсобственик плати 20 000 лв. за ремонт, но стойността на имота се е увеличила само с 12 000 лв., претенцията може да бъде ограничена до реалното обогатяване, а не до пълния размер на разходите.
Луксозни разноски
Луксозните разноски са разходи, направени по личен вкус, които не са необходими за запазване на имота и невинаги водят до обективно увеличение на неговата стойност.
Такива могат да бъдат:
- дизайнерски решения;
- много скъпи материали без практическа необходимост;
- индивидуални интериорни решения;
- екстри, които обслужват личните предпочитания на един съсобственик;
- подобрения, които не увеличават реално пазарната стойност.
По правило такива разходи трудно се търсят от останалите съсобственици, особено ако не са били съгласувани предварително.
Защо съгласието на останалите съсобственици е важно?
Най-сигурният вариант е преди ремонта или подобрението да има съгласие на останалите съсобственици. Когато всички са се съгласили, разходите обикновено се разпределят според дяловете.
Например, ако трима съсобственици имат равни части и са се съгласили да се направи ремонт за 9000 евро, всеки следва да участва с 3000 евро.
Съгласието е добре да бъде писмено. Устните уговорки често водят до спорове, защото по-късно едната страна може да твърди, че не е знаела, не е одобрявала конкретната сума или не е била съгласна с обема на ремонта.
Какво става, ако няма съгласие, но няма и противопоставяне от страна на останалите съсобственици на извършени разноски от друг съсобственик?
Често ремонтът се прави без изрично съгласие, но и без останалите съсобственици да се противопоставят. Например всички знаят, че покривът тече, един съсобственик организира ремонта, другите не участват, но и не възразяват.
В такава ситуация може да се приложат правилата за водене на чужда работа без пълномощие. Това означава, че един човек е предприел действия в интерес не само на себе си, но и на останалите, без предварително да е упълномощен.
Тогава може да се търси възстановяване на суми, но обикновено до размера, в който останалите съсобственици са се обогатили. При полезни разноски това често се свързва с увеличената стойност на имота, а не непременно с пълната стойност на платените фактури.
Какво става, ако другите съсобственици са се противопоставили?
Ако останалите съсобственици изрично са казали, че не желаят ремонта или подобрението, ситуацията е по-рискова за този, който все пак го е направил.
Тогава претенцията най-често се разглежда през правилата за неоснователно обогатяване. В този случай обикновено може да се търси по-малката сума между:
- направените разходи; и
- увеличената стойност на имота.
Например, ако съсобственик е направил подобрение за 15 000 лв., но имотът се е увеличил като стойност само с 8000 лв., претенцията може да бъде ограничена до 8000 лв., съразмерно с дяловете на останалите съсобственици.
Това е една от причините да не се правят големи подобрения в съсобствен имот без предварително писмено уреждане.
Как се разпределят разходите според дяловете?
Основното правило е, че всеки съсобственик участва в тежестите на общата вещ според своя дял.
Ако имотът е собственост на двама души по 1/2, всеки участва с половината. Ако единият има 2/3, а другият 1/3, разходите се разпределят по този начин.
Пример:
Ако ремонтът на покрива струва 6000 евро и съсобствениците са с равни дялове, всеки следва да поеме по 3000 евро. Ако единият е платил цялата сума, той може да търси от другия неговата част, при наличие на условията за това.
Разноски в етажна собственост
При етажната собственост има допълнителни особености. Разходите за общи части — покрив, фасада, вход, асансьор, стълбище, инсталации — обикновено се уреждат по правилата на Закона за управление на етажната собственост и решенията на общото събрание.
При необходим ремонт, който е свързан със запазване или нормално функциониране на общите части, може да има основание за възстановяване на разходи, дори когато не е имало предварително решение, ако ремонтът е бил действително необходим.
При полезни разноски обаче обикновено е важно да има решение на общото събрание. Ако такова липсва, претенцията става по-трудна и зависи от това дали е налице реално обогатяване на останалите собственици.
Какво трябва да се доказва при спор?
Ако се стигне до спор, съсобственикът, който търси възстановяване на разходи, трябва да докаже няколко неща:
- че имотът е съсобствен;
- какъв е неговият дял и какви са дяловете на останалите;
- какъв ремонт или подобрение е извършено;
- колко е платено;
- дали разходът е необходим, полезен или луксозен;
- имало ли е съгласие или противопоставяне;
- увеличила ли се е стойността на имота;
- каква част от сумата се дължи от всеки съсобственик.
Доказателствата са изключително важни. Без документи претенцията може да стане трудна за защита.
Какви документи е добре да пазите?
Ако правите ремонт или подобрение в съсобствен имот, пазете:
- фактури;
- касови бележки;
- банкови преводи;
- договори с майстори или фирми;
- оферти;
- приемо-предавателни протоколи;
- кореспонденция със съсобствениците;
- писмено съгласие;
- нотариални покани или уведомления;
- експертни оценки, ако има такива;
- решения на общото събрание при етажна собственост.
Колкото по-добре е документиран разходът, толкова по-лесно може да бъде защитен.
Кога започва да тече давността?
Претенциите за възстановяване на разноски не могат да се отлагат безкрайно. По общо правило се прилага 5-годишна давност.
Важно е, че давността обикновено започва да тече от момента на извършване на разхода или подобрението, а не от момента, в който съсобственикът реши да поиска парите обратно.
Затова, ако сте направили ремонт в съсобствен имот, не е добре да чакате твърде дълго, преди да уредите въпроса с останалите.
Какво е добре да направите преди ремонт в съсобствен имот?
Преди да направите сериозен разход, е добре да предприемете няколко стъпки:
- Уведомете останалите съсобственици.
- Обяснете защо ремонтът е необходим или полезен.
- Поискайте писмено съгласие.
- Вземете оферти, за да няма спор за цената.
- Уточнете кой каква част ще плати.
- Ако има отказ, преценете риска преди да започнете.
- Пазете всички документи.
- При етажна собственост проверете дали е нужно решение на общото събрание.
Това може да спести сериозен спор по-късно.
Какво може да направите, ако вече сте платили ремонта?
Ако вече сте платили ремонта или подобрението, но останалите отказват да участват, първо трябва да се прецени какъв е видът на разхода.
Ако е необходим разход, позицията ви обикновено е по-силна.
Ако е полезно подобрение, ще трябва да се прецени дали е имало съгласие, дали останалите са знаели и не са възразили, или дали са се противопоставили.
След това може да изпратите писмено искане до останалите съсобственици за възстановяване на съответните суми. Ако няма доброволно плащане, може да се обсъди съдебна претенция.
Кога е необходим адвокат?
Консултация с адвокат е препоръчителна, когато:
- сте направили ремонт в съсобствен имот и другите отказват да платят;
- друг съсобственик претендира суми за ремонт, с който не сте били съгласни;
- има спор дали разходът е необходим, полезен или луксозен;
- няма документи за част от плащанията;
- става дума за голяма сума;
- има етажна собственост и спор за общи части;
- трябва да се докаже увеличена стойност на имота;
- има риск претенцията да е погасена по давност;
- предстои делба и има претенции за подобрения.
Адвокатът може да прецени правилното правно основание — дали претенцията следва да се води по правилата за съсобственост, водене на чужда работа без пълномощие, неоснователно обогатяване или специалните правила за етажна собственост.
Това е важно, защото различното правно основание води до различен обем на обезщетението и различен начин на доказване.
Заключение
Ремонтите и подобренията в съсобствен имот често водят до спорове, защото един съсобственик плаща, а останалите не желаят да участват. Законът допуска възстановяване на направени разходи, но не във всяка ситуация и не винаги в пълния размер.
Най-важно е да се направи разлика между необходими, полезни и луксозни разноски. Също толкова важно е дали е имало съгласие, липса на противопоставяне или изрично несъгласие от останалите съсобственици.
Колкото по-добре са документирани ремонтът, плащанията и комуникацията между съсобствениците, толкова по-голям е шансът претенцията да бъде защитена успешно.
Горната статия има информативен характер и не представлява правна консултация по конкретен казус. За повече информация можете да се свържете с адв. Александър Николов.
За aвтора