- Правна същност на придобивната давност
Придобивната давност е оригинерен способ за придобиване на право на собственост, при който фактическото състояние се приравнява на правното, когато собственикът не защитава правата си за продължителен период.
Придобивната давност представлява уреден в закона срок от време, в който едно лице, което не е собственик на даден недвижим имот, упражнява фактически правомощието на собственика да ползва имота, да го подобрява и да го стопанисва. Ефектът от изтичането на предвидения в закона срок на придобивна давност е, че лицето – владелец на имота, придобива право на собственост върху имота, който владее, а досегашният собственик губи правото си.
Съгласно чл. 79 от Закона за собствеността:
- С изтичането на срок от 10 години непрекъснато владение – недобросъвестният владелец /т.е. този владелец, който фактически упражнява власт върху имота, но без това да почива на правно основание/ придобива право на собственост върху владяния от него имот;
- С изтичането на срок от 5 години непрекъснато владение – добросъвестният владелец /т.е. този владелец, който фактически упражнява власт върху имота въз основа на правно основание, което поначало е било годно да го направи собственик/ придобива правото на собственост върху имота.
Законът изключва придобиването по давност на имоти – публична държавна или общинска собственост.
- Елементи на давностното владение
Съдебната практика на Върховния касационен съд последователно приема, че за да произведе вещноправен ефект, владението трябва да бъде:
- явно;
- постоянно;
- непрекъснато;
- спокойно;
- несъмнително;
- упражнявано с намерение за своене (animus domini).
Тези критерии са изрично потвърдени в редица решения на Върховния касационен съд.
- Реални примери от практиката на Върховния касационен съд
Пример 1: Владение на имот без писмени документи
В своята практика Върховният касационен съд (ВКС) приема, че липсата на нотариален акт не изключва придобиване по давност на право на собственост върху недвижим имот, когато владението е доказано със свидетелски показания и други косвени доказателства. Владението е факт и като такъв то може да бъде установено в процеса по делото с гласни доказателства – свидетелски показания, дори когато в официални документи за собственик е вписано друго лице. Казано с други думи, фактическа власт върху имот, имаща за последица придобиване на право на собственост по давност, може да се доказва в хода на гражданско дело дори и да не е съставен констативен нотариален акт.
Пример 2: Ползване на имота като „държател“, а не като владелец
В Решение № 73/14.07.2021 г. ВКС отхвърля позоваването на придобивна давност, тъй като лицето е било допуснато в имота като член на домакинството на собственика. Съдът подчертава, че държането не прераства автоматично във владение – необходимо е ясно и външно проявено отричане на правата на собственика. Държателят трябва да демонстрира промяна в намерението за своене на имота, която да намери външна проява чрез действия, които несъмнено да отричат правата на досегашния собственик, което следва от изискването владението да не е установено по скрит начин. Когато този, който се позовава на придобивна давност, е допуснат в имота от собственика и е установил държане, той трябва да докаже не само че е упражнявал фактическа власт, но и че е променил намерението си и е започнал да го свои. Преобръщането на държането във владение трябва да намери израз в конкретни действия, насочени към собственика, които несъмнено да показват отричане на неговите права
Пример 3: Незавършен или невъведен в експлоатация имот
С Решение № 108/10.04.2012 г. ВКС приема, че липсата на въвеждане в експлоатация не е пречка за придобивна давност, ако фактическата власт се упражнява чрез поддържане, ремонти и реално ползване на имота.
- Процесуални особености
ВКС последователно приема, че:
Придобивната давност не се прилага служебно – необходимо е изрично позоваване от страната.
Позоваването може да стане чрез исков процес, възражение или снабдяване с констативен нотариален акт.
Доказателствената тежест за елементите на владението е върху лицето, което се позовава на него.
- Представителство пред съд
Адвокат Александър Николов предоставя пълно процесуално представителство пред всички съдебни инстанции – районен, окръжен, апелативен и Върховен касационен съд, по правни спорове за собственост върху недвижим имот.
Всяка стратегия се изготвя индивидуално, съобразно конкретния казус, доказателствата и приложимите правни норми.
Адвокат Александър Николов е специализиран в сферата на вещното право и съдебната защита на собствеността.
Горната статия има информативен характер и не представлява правна консултация по конкретен казус. За повече информация можете да се свържете с адв. Александър Николов.
За aвтора