Когато един имот е съсобствен, всеки съсобственик има права, но има и задължения. Това означава, че ако от имота се получават доходи — например наем, рента или добиви — те трябва да се разпределят между съсобствениците според дяловете им. По същия начин, ако има разходи за данъци, ремонти, поддръжка или други тежести, всеки съсобственик трябва да участва в тях съразмерно на своята част.
Това правило е уредено в чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, според който всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.
На практика този въпрос често става причина за спорове. Един съсобственик отдава имота под наем, но не дава част от наема на останалите. Друг плаща данъците и ремонтите сам, а после не може да си получи парите. Трети прави подобрения без съгласие и очаква всички да участват в разходите. Именно в такива ситуации е важно да се знае как се прилага правилото на чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.
Какво означават „ползи“ от общата вещ?
Ползите са всичко, което общата вещ носи като доход или стойност за съсобствениците.
Най-често това са:
- наем от съсобствен имот;
- рента от земеделска земя;
- добиви от земя, гора или друг имот;
- приходи от използване на общ търговски обект;
- други доходи, реализирани чрез общата вещ.
Ако един съсобственик получава такива ползи, той не може да ги задържи изцяло за себе си, освен ако няма изрична уговорка с останалите. Той дължи на всеки съсобственик част от полученото, съобразно дела му.
Например, ако двама съсобственици притежават по 1/2 идеална част от апартамент и единият го отдава под наем за 1000 евро месечно, другият има право на 500 евро месечно, освен ако между тях няма различна уговорка.
Какво означават „тежести“ на общата вещ?
Тежестите са разходите и задълженията, свързани с общия имот. Всеки съсобственик трябва да участва в тях според своя дял.
Такива тежести могат да бъдат:
- данък сгради;
- такса битови отпадъци;
- застраховки;
- разходи за поддръжка;
- необходими ремонти;
- разходи за общи части;
- задължения към етажната собственост;
- разходи за възстановяване или запазване на имота.
Например, ако трима съсобственици притежават равни части от къща и се наложи ремонт на покрив за 3000 евро, всеки от тях следва да участва с по 1000 евро, освен ако няма друга уговорка.
Кога възниква спор между съсобствениците?
Споровете обикновено възникват, когато един съсобственик поема или получава нещо самостоятелно, без ясно споразумение с останалите.
Най-честите ситуации са:
- един съсобственик отдава имота под наем и не разпределя наема;
- един съсобственик получава рента от земеделска земя и не дава частта на другите;
- един съсобственик плаща всички данъци и такси;
- някой прави ремонт и после иска пари от останалите;
- някой прави подобрения без съгласие;
- има спор дали разходът е бил необходим или само желан;
- има спор какъв е делът на всеки съсобственик;
- в етажна собственост един собственик отказва да плати своята част от разходите.
Проблемът обикновено не е само в това кой е платил или кой е получил пари. Важно е да се прецени дали става дума за реално получена полза, необходим разход, полезно подобрение или лично ползване на имота.
Разлика между чл. 30, ал. 3 ЗС и чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността
Тази разлика е много важна.
Чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността се прилага, когато от общата вещ реално са получени ползи — например наем, рента или добиви. В този случай съсобственикът, който е получил дохода, дължи съответната част на останалите според дяловете им.
При реално получени ползи обикновено не е необходимо предварително писмено искане, за да се търси дял от тях.
Чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността се прилага в различна ситуация — когато един съсобственик ползва лично общия имот и лишава другите от възможност да го ползват. Тогава той може да дължи обезщетение, но от деня на писменото поискване.
Например:
- Ако един съсобственик отдава апартамента под наем и получава 500 евро месечно, останалите могат да искат своя дял от реално получения наем по чл. 30, ал. 3 ЗС.
- Ако един съсобственик живее сам в апартамента и не допуска другите, но не получава наем, тогава може да се търси обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС, но след писмена покана.
Това разграничение е важно, защото от него зависи каква претенция може да се предяви и от кой момент се дължат суми.
Ако един съсобственик отдава имота под наем?
Когато един съсобственик отдаде общия имот под наем и получава доход, той трябва да разпредели получената сума между всички съсобственици според дяловете им.
Ако той задържи целия наем за себе си, останалите могат да претендират своята част.
Важно е да се установи:
- има ли договор за наем;
- кой получава сумите;
- какъв е размерът на наема;
- какъв е делът на всеки съсобственик;
- за какъв период са получавани доходите.
Ако няма договор, но фактически се получават пари, това също може да бъде доказвано с банкови преводи, разписки, свидетелски показания, счетоводни документи или други доказателства.
Ако един съсобственик плаща всички разходи?
Често един съсобственик плаща данъци, такси, ремонти или поддръжка, защото останалите не съдействат. В такъв случай той може да има право да търси от тях съразмерната им част.
Тук е важно да се направи разлика между различните видове разходи.
Необходими разноски са тези, които са нужни за запазване на имота или за нормалното му използване — например ремонт на покрив, отстраняване на теч, укрепване, плащане на данъци и задължителни такси.
Полезни разноски са подобренията, които увеличават стойността или удобството на имота — например луксозен ремонт, преустройство, поставяне на по-скъпи материали или нови екстри.
Подобрения без съгласие на другите съсобственици
Един от най-честите конфликти е, когато съсобственик извърши ремонт или подобрение без да попита останалите, а след това иска да му възстановят част от разходите.
Не всеки направен разход автоматично се дължи от всички.
Ако ремонтът е бил необходим за запазване на имота, например спешен ремонт на покрив или отстраняване на сериозна авария, останалите съсобственици могат да дължат своята част.
Ако обаче става дума за подобрение, което не е било необходимо, а е направено по лична преценка на един съсобственик, въпросът е по-сложен. Тогава може да се преценява дали останалите са дали съгласие, дали имотът реално е увеличил стойността си и дали има основание да се търси сума по правилата за неоснователно обогатяване или водене на чужда работа без пълномощие.
Затова преди по-сериозен ремонт в съсобствен имот е препоръчително да има писмено съгласие или поне ясна комуникация между съсобствениците.
Данъци, такси и задължения към етажната собственост
Данъците и таксите за общия имот също се разпределят според дяловете.
Ако един съсобственик плати целия данък или такса битови отпадъци, той може да търси от останалите тяхната част.
При етажна собственост също възникват чести спорове — за ремонт на покрив, асансьор, вход, фасада, общи части или фонд „Ремонт и обновяване“. Всеки собственик участва в разходите според правилата на закона и решенията на общото събрание.
Важно е да се пазят документи за плащанията — квитанции, банкови преводи, фактури, протоколи от общо събрание и други доказателства.
Какво трябва да се доказва при спор?
Ако се стигне до спор между съсобственици, обикновено трябва да се докажат няколко неща:
- че имотът е съсобствен;
- какъв е делът на всеки съсобственик;
- каква полза е получена или какъв разход е направен;
- кой е получил дохода или кой е платил разхода;
- дали разходът е бил необходим или полезен;
- дали е имало съгласие на останалите съсобственици;
- каква сума се дължи според дяловете.
Без документи доказването става по-трудно. Затова при всяко плащане или получаване на доход от съсобствен имот е добре да има писмена следа.
Кога е необходим адвокат?
Консултация с адвокат е препоръчителна, когато:
- един съсобственик получава наем или рента и не разпределя сумите;
- един съсобственик е платил всички данъци, такси или ремонти;
- има спор дали даден разход е необходим или полезен;
- са направени подобрения без съгласие;
- има отказ за участие в разходи;
- има спор за дяловете;
- имотът е наследствен и има много съсобственици;
- има етажна собственост и спор за общи разходи;
- трябва да се предяви иск за дължими суми.
Адвокатът може да прецени дали претенцията следва да се основава на чл. 30, ал. 3 ЗС, чл. 31, ал. 2 ЗС, неоснователно обогатяване, водене на чужда работа без пълномощие или друга приложима правна уредба.
Това е важно, защото неправилно избраното основание може да затрудни или компрометира защитата.
Заключение
При съсобствен имот всеки съсобственик има право на част от ползите, но и задължение да участва в тежестите. Ако имотът носи доход, той трябва да се разпредели според дяловете. Ако има разходи за поддръжка, данъци или необходими ремонти, те също следва да се поемат съразмерно.
Най-честите спорове възникват, когато няма яснота, документи или предварителна уговорка. Затова е добре съсобствениците да пазят доказателства, да уреждат писмено отдаването под наем, ремонтите и разходите, и да търсят правна помощ при първи признаци на конфликт.
Правилното разграничение между получени ползи, лично ползване, необходими разноски и подобрения е ключово за защитата на правата на всеки съсобственик.
Горната статия има информативен характер и не представлява правна консултация по конкретен казус. За повече информация можете да се свържете с адв. Александър Николов.
За aвтора