Когато един имот е съсобствен, всеки съсобственик има право да го ползва според своя дял. На практика обаче това често води до конфликти — особено когато става дума за наследствен апартамент, къща, гараж, земя или друг имот, който реално се използва само от един от съсобствениците.
Най-честите ситуации са познати: единият наследник живее в апартамента, другият няма ключ; един съсобственик използва целия гараж; земята се обработва само от един човек; имотът се отдава или ползва без съгласие; няма ясно споразумение кой какво може да използва.
Законът дава решение за тези случаи. Всеки съсобственик има право да си служи с общата вещ, но не може да пречи на останалите да я ползват според правата им. Ако не може да се постигне съгласие, ползването може да бъде разпределено от съда. Ако един съсобственик използва имота сам и лишава другите от ползване, може да дължи обезщетение.
Какво право има всеки съсобственик?
Съгласно чл. 31, ал. 1 от Закона за собствеността, всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин, който не пречи на останалите съсобственици да си служат с нея според правата им.
Това означава, че никой съсобственик не може да бъде напълно изключен от ползването на общия имот. Ако имате идеална част от апартамент, къща, земя или гараж, имате право да получите реална възможност да го използвате или да получите обезщетение, ако друг съсобственик го използва сам и ви лишава от тази възможност.
Важно е обаче да се знае, че правото на ползване не означава всеки да прави каквото иска с имота. Ползването трябва да бъде съобразено с:
- предназначението на вещта;
- размера на дяловете;
- правата на останалите съсобственици;
- фактическата възможност имотът да се използва едновременно;
- евентуални уговорки между съсобствениците.
Кога възниква проблем при ползването?
Проблем възниква, когато един съсобственик започне да третира общия имот като изцяло свой.
Това може да се случи, когато:
- един съсобственик живее сам в общия апартамент;
- другите съсобственици нямат ключ;
- сменена е ключалката;
- гаражът или складът се използва само от един човек;
- земята се обработва само от един съсобственик;
- имотът е предоставен безвъзмездно на роднина или трето лице;
- един съсобственик отказва да обсъди ред за ползване;
- другите съсобственици не получават нито достъп, нито обезщетение.
В тези случаи въпросът не е само морален или семеен. Той има правни и имуществени последици. Законът защитава съсобственика, който е лишен от възможност да ползва общата вещ.
Какво става, ако няма съгласие между съсобствениците за разпределение на ползването на общия имот?
Ако съсобствениците не могат да се разберат, ползването и управлението на общата вещ се решават по правилата на чл. 32 от Закона за собствеността.
По принцип решенията се вземат от съсобствениците, които притежават повече от половината от общата вещ. Ако обаче не може да се образува мнозинство или решението на мнозинството е вредно за общата вещ, всеки съсобственик може да поиска съдът да разпредели ползването.
Това е особено полезно, когато:
- съсобствениците не могат да се разберат кой какво да ползва;
- един съсобственик блокира решението;
- имотът не може да се използва едновременно от всички;
- има спор за достъп;
- някой ползва повече от своя дял;
- доброволното споразумение е невъзможно.
Как съдът може да разпредели ползването?
Съдът може да определи начина на ползване според конкретния имот, дяловете на съсобствениците и фактическата възможност за ползване.
Разпределението може да бъде:
- Реално разпределение
Това е възможно, когато имотът позволява всеки съсобственик да използва отделна част.
Например при двор, земя, по-голяма къща или имот с няколко самостоятелни помещения съдът може да определи кой коя част ще ползва.
- Времево разпределение
Когато имотът не може удобно да се раздели на реални части, може да се определи редуване във времето.
Например един съсобственик да ползва вилата в определени месеци, а друг — в други.
- Ползване от един съсобственик срещу обезщетение
При някои имоти, например малък апартамент или гараж, реалното съвместно ползване е почти невъзможно. Тогава може да се стигне до вариант един съсобственик да ползва имота, а останалите да получават обезщетение.
Съдът се стреми да намери решение, което най-добре съответства на правата на страните и особеностите на вещта.
Кога се дължи обезщетение при неползване?
Обезщетение се дължи, когато общата вещ се използва лично само от един или някои от съсобствениците, а останалите са лишени от възможност да я ползват според своя дял.
Това е уредено в чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността. Според тази разпоредба, когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.
Това означава, че обезщетението не се дължи автоматично за целия минал период. Много важно условие е да има писмена покана.
Защо писмената покана е толкова важна?
Писмената покана е ключов момент. Без нея обикновено не може да се търси обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС за минал период.
Поканата има няколко важни функции:
- доказва, че неползващият съсобственик е поискал достъп или обезщетение;
- поставя ползващия съсобственик в забава;
- определя началната дата, от която се дължи обезщетение;
- показва, че лишеният съсобственик не е съгласен с едноличното ползване;
- служи като доказателство при евентуален съдебен спор.
Поканата може да бъде изпратена чрез нотариална покана, препоръчано писмо с обратна разписка, куриер или друг надежден способ, чрез който може да се докаже съдържанието и получаването ѝ.
Какво трябва да съдържа писмената покана?
В поканата е добре ясно да се посочи:
- кой е имотът;
- какъв дял притежава неползващият съсобственик;
- че имотът се ползва от друг съсобственик;
- че се иска достъп, разпределение на ползването или обезщетение;
- от коя дата се прави искането;
- какъв начин за уреждане се предлага.
Не е задължително поканата винаги да съдържа искане за реално ползване. В определени случаи може да се поиска направо обезщетение, особено ако имотът не може реално да се ползва едновременно от всички.
Какво означава „лично ползване“?
„Лично ползване“ не означава само съсобственикът лично да живее в имота.
Такова ползване има и когато:
- имотът се използва от неговото семейство;
- имотът е предоставен безвъзмездно на близък;
- трето лице ползва имота с негово съгласие;
- съсобственикът държи имота заключен и не допуска другите;
- упражнява фактическа власт върху целия имот;
- поведението му пречи на останалите да използват вещта.
Важно е дали другите съсобственици са лишени от реална възможност да ползват имота според правата си.
Как се определя размерът на обезщетението?
Обезщетението обикновено се определя според пазарния наем за имота и дела на лишения съсобственик.
Например, ако пазарният наем на апартамента е 900 евро месечно, а лишеният съсобственик има 1/3 идеална част, обезщетението може да бъде изчислено върху неговия дял — около 300 евро месечно.
Ако ползващият съсобственик получава реален доход от имота, например го отдава под наем, тогава останалите могат да търсят съответната част от получената полза.
Размерът на обезщетението най-често се доказва чрез експертиза за пазарен наем.
Кога не се дължи обезщетение?
Обезщетение не се дължи във всяка ситуация. Например може да не се дължи, ако:
- другият съсобственик е имал реална възможност да ползва имота, но е отказал;
- имотът е бил негоден за ползване по обективни причини;
- има валидна уговорка за ползване без обезщетение;
- няма отправена писмена покана;
- се претендира обезщетение за период преди поканата;
- ползващият съсобственик е осигурил реален достъп според дела на другия.
Важно е обаче достъпът да е реален, а не само формален. Например предоставянето на ключ не винаги е достатъчно, ако имотът е малък, вече се обитава от семейството на единия съсобственик и на практика другият не може да го използва нормално.
Каква е разликата между обезщетение и дял от наем?
Това е много важна разлика.
Ако един съсобственик живее сам в общия имот и не допуска останалите, се поставя въпрос за обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС. То се дължи от деня на писменото поискване.
Ако един съсобственик отдава имота под наем и получава доход, останалите имат право на съответната част от реално получения наем според дяловете си. Това е различна претенция, свързана с разпределение на получени ползи от общата вещ.
Затова е важно да се установи дали имотът се ползва лично или носи реален доход.
Какво може да направи съсобственикът, който е лишен от ползване?
Ако сте съсобственик и не можете да ползвате общия имот, е добре да действате последователно.
Първо, проверете документите за собственост и своя дял. След това преценете кой реално ползва имота и дали имате действителен достъп.
Следваща важна стъпка е изпращането на писмена покана. В нея може да поискате:
- достъп до имота;
- доброволно разпределение на ползването;
- заплащане на обезщетение;
- уреждане на отношенията чрез споразумение.
Ако няма реакция или другият съсобственик отказва да съдейства, може да се предяви иск за обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС или искане за съдебно разпределение на ползването по чл. 32, ал. 2 ЗС.
Кога е необходим адвокат?
Консултация с адвокат е препоръчителна, когато:
- не ви допускат до съсобствен имот;
- друг съсобственик живее сам в общия имот;
- имотът се ползва от семейството на друг съсобственик;
- не знаете дали имате право на обезщетение;
- трябва да изпратите писмена покана;
- има спор за ключове, достъп или реално ползване;
- имотът не може да се използва едновременно от всички;
- искате съдебно разпределение на ползването;
- друг съсобственик отдава имота под наем;
- вече има съдебен спор между съсобственици.
Адвокатът може да прецени дали са налице условията за обезщетение, да изготви правилно писмената покана, да предложи вариант за доброволно уреждане или да предяви иск за защита на правата ви.
Заключение
Всеки съсобственик има право да ползва общата вещ, но не и да изключва останалите. Когато един съсобственик използва имота сам, държи ключовете, не допуска другите или им пречи да упражняват правата си, законът предвижда защита.
Най-важните практически инструменти са писменото споразумение, писмената покана, искът за обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС и съдебното разпределение на ползването по чл. 32, ал. 2 ЗС.
Колкото по-рано се изяснят дяловете, начинът на ползване и правата на всеки съсобственик, толкова по-малък е рискът спорът да се превърне в дълъг и скъп съдебен процес.
Горната статия има информативен характер и не представлява правна консултация по конкретен казус. За повече информация можете да се свържете с адв. Александър Николов.
За aвтора