Когато един имот е съсобствен, всеки съсобственик има право да го ползва според своя дял. На практика обаче често се случва само един от съсобствениците да живее в имота, да държи ключовете, да не допуска останалите или да използва вещта изцяло като своя.
Това се случва най-често при наследствени апартаменти, семейни имоти, гаражи, земи, къщи, имоти след развод или имоти, придобити от няколко лица. В подобни ситуации въпросът е: може ли един съсобственик да ползва целия имот сам и какво могат да направят останалите?
Законът допуска всеки съсобственик да си служи с общата вещ, но само доколкото не пречи на другите съсобственици да упражняват своите права. Ако един от тях ползва имота сам и лишава останалите от възможност да го ползват, може да дължи обезщетение по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността.
Какво право има всеки съсобственик?
Съгласно чл. 31 от Закона за собствеността всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин, който не пречи на останалите съсобственици да я използват според правата си.
Това означава, че ако двама души притежават апартамент по 1/2 идеална част, всеки има право да го ползва. Никой от тях не може самоволно да изключи другия, да смени ключалката, да отказва достъп или да третира имота като изцяло свой.
Същото важи и при наследствени имоти. Ако един наследник живее в апартамента, а останалите наследници нямат реален достъп до него, може да възникне право на обезщетение.
Кога ползването става проблем?
Не всяко ползване на общ имот е нарушение. Проблем има, когато един съсобственик използва вещта по начин, който фактически лишава останалите от възможност да я ползват.
Това може да се случи например когато:
- един съсобственик живее сам в общия апартамент;
- ключовете са само у него;
- не допуска другите до имота;
- сменил е ключалката;
- използва целия гараж, склад, земя или къща;
- предоставил е имота безвъзмездно на свой близък;
- имотът се ползва от негов съпруг, дете, родител или друго лице;
- отказва да се уговори ред за ползване;
- твърди, че „другите така или иначе не искат да го ползват“, но не им осигурява реална възможност за това.
В съдебната практика се приема, че „лично ползване“ по смисъла на чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността не означава само съсобственикът лично да живее в имота. Достатъчно е поведението му да ограничава или възпрепятства останалите съсобственици да ползват вещта според правата си.
Кога се дължи обезщетение по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността?
Обезщетение се дължи, когато са налице няколко условия:
- Имотът или вещта е съсобствена.
- Един или няколко съсобственици я ползват лично.
- Останалите съсобственици са лишени от реална възможност да я ползват според своя дял.
- Лишеният съсобственик е отправил писмено искане.
- Ползващият съсобственик продължава да ползва вещта, без да осигури достъп или обезщетение.
Най-важното практическо условие е писменото искане. Обезщетението се дължи от деня на писменото поискване, а не автоматично от момента, в който единият съсобственик е започнал да ползва имота сам.
Затова, ако сте съсобственик и нямате достъп до общия имот, първата важна стъпка е да изпратите писмена покана.
Защо писмената покана е толкова важна?
Много хора смятат, че щом не са допуснати до имота, обезщетението им се дължи автоматично. Това не е така. По чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността обезщетението се дължи от деня на писменото поискване.
Писмената покана има няколко функции:
- доказва, че сте поискали достъп или обезщетение;
- поставя ползващия съсобственик в забава;
- определя началния момент, от който може да се търси обезщетение;
- показва, че не сте се съгласили мълчаливо с едноличното ползване;
- създава доказателство за бъдещ съдебен спор.
Поканата може да бъде изпратена чрез нотариус, частен съдебен изпълнител или друг начин, който доказва съдържанието и получаването ѝ.
Важно е тя да бъде формулирана внимателно. В зависимост от случая може да се поиска достъп до имота, разпределение на ползването или заплащане на обезщетение.
Трябва ли да поискате реално ползване или само обезщетение?
В практиката е важно да се прецени какво точно искате. Понякога съсобственикът действително желае да ползва имота. В други случаи това е практически невъзможно — например при малък апартамент, в който живее друг съсобственик със семейството си.
Съдебната практика приема, че писмената покана може да съдържа искане за обезщетение. Не винаги е необходимо да се доказва, че неползващият съсобственик реално е искал да живее в имота. Важното е, че е лишен от възможността да получава полза от своя дял.
Например, ако имате 1/2 идеална част от апартамент, но другият съсобственик го ползва сам, може да претендирате обезщетение за вашата част от пазарния наем, след като сте отправили писмено искане.
Как се определя размерът на обезщетението?
Обезщетението обикновено се определя според пазарния наем на имота и дела на лишения съсобственик.
Например, ако пазарният наем на апартамента е 800 евро месечно, а лишеният съсобственик има 1/2 идеална част, обезщетението може да бъде изчислено върху неговия дял — тоест около 400 евро месечно, ако са налице всички законови условия.
Ако съсобственикът, който ползва имота, го е предоставил на трето лице или получава доходи от него, това също може да има значение. В определени случаи той може да дължи съответната част от получената полза.
Размерът обикновено се доказва чрез експертиза за пазарен наем в съдебно производство.
Кога не се дължи обезщетение?
Обезщетение не се дължи във всяка ситуация. Например такова може да не се дължи, ако:
- другият съсобственик е имал реална възможност да ползва имота, но е отказал;
- ползващият съсобственик е предоставил ключ и достъп;
- има уговорено разпределение на ползването;
- имотът е обективно негоден за ползване;
- няма отправена писмена покана;
- се претендира обезщетение за период преди писменото поискване.
Важно е обаче формалното предоставяне на ключ невинаги е достатъчно. Ако имотът е малък, обитава се от семейството на единия съсобственик и реално не може да се ползва едновременно от всички, съдът може да приеме, че достъпът не е осигурен ефективно.
Какво става, ако имотът не може да се ползва едновременно от двама съсобственици?
Много съсобствени имоти не могат реално да се ползват едновременно от всички. Например малък апартамент, гараж, едностайно жилище или имот с особен режим.
В такива случаи съсобствениците могат доброволно да се разберат кой ще ползва имота и дали ще плаща обезщетение на останалите. Ако няма съгласие, всеки съсобственик може да поиска съдебно разпределение на ползването по чл. 32 от Закона ца собствеността.
Съдът може да определи:
- кой коя част ще ползва;
- дали имотът ще се ползва последователно във времето;
- дали един съсобственик ще ползва имота срещу обезщетение;
- как да се уреди ползването така, че да се запази балансът между правата.
След такова разпределение, ако някой съсобственик ползва повече от определеното, отново може да възникне основание за обезщетение.
Какво може да направи съсобственикът, който е лишен от ползване?
Ако сте съсобственик и не можете да ползвате общия имот, е добре да действате последователно.
Първо, трябва да се изясни какъв е вашият дял. След това трябва да се прецени дали действително сте лишени от възможност за ползване или има предложен реален достъп.
Следващата стъпка обикновено е изпращане на писмена покана. В нея може да се поиска достъп, разпределение на ползването или обезщетение.
Ако няма реакция или ползващият съсобственик отказва да уреди въпроса, може да се предяви иск по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността за обезщетение. При нужда може да се поиска и съдебно разпределение на ползването по чл. 32 от Закона за собствеността.
Практически стъпки
- Проверете документите за собственост — важно е да се знае какъв дял притежавате.
- Установете кой реално ползва имота — дали един съсобственик го използва сам, чрез свое семейство или чрез трето лице.
- Преценете дали имате реален достъп — не само формален, а действителна възможност да ползвате имота според правата си.
- Изпратете писмена покана — това е ключово условие за обезщетение.
- Запазете доказателства за получаването ѝ — нотариална покана, връчване чрез частен съдебен изпълнител.
- Изчислете възможното обезщетение — обикновено според пазарния наем и вашия дял.
- Помислете за доброволно споразумение — понякога е по-бързо и по-изгодно от съдебен спор.
- При отказ потърсете съдебна защита — чрез иск за обезщетение или искане за разпределение на ползването.
Кога е необходим адвокат?
Консултация с адвокат е препоръчителна, когато:
- не ви допускат до съсобствен имот;
- друг съсобственик живее сам в общия имот;
- не знаете дали имате право на обезщетение;
- трябва да изпратите писмена покана;
- искате да изчислите какво обезщетение може да се претендира;
- има спор за достъп, ключове или ползване;
- имотът не може да се ползва едновременно от всички;
- искате съдебно разпределение на ползването;
- вече има съдебен спор между съсобственици.
Адвокатът може да прецени дали са налице условията по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността, да изготви правилно писмената покана, да помогне за доброволно уреждане на отношенията или да води иск за обезщетение.
Заключение
Всеки съсобственик има право да ползва общата вещ, но не и да изключва останалите. Когато един съсобственик използва имота сам и лишава другите от реална възможност да го ползват, законът предвижда защита чрез обезщетение по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността.
Най-важното практическо условие е писмената покана. Без нея обезщетение за минал период обикновено не може да се търси. Затова при спор за ползване на съсобствен имот е важно да се реагира навреме и с правилно оформени документи.
Правилната правна преценка може да помогне да се избегне продължителен конфликт, да се уреди ползването доброволно или да се защити правото на обезщетение по съдебен ред.
Горната статия има информативен характер и не представлява правна консултация по конкретен казус. За повече информация можете да се свържете с адв. Александър Николов.
За aвтора