Речник

Актът за общинска собственост (АОС) е официален документ, с който кметът удостоверява, че даден имот е общинска собственост. Издава се по Закона за общинската собственост (ЗОС). Общинската собственост бива публична (имоти с обществено предназначение — улици, площади,...

Актът за държавна собственост (АДС) е официален документ, с който се удостоверява, че даден имот е държавна собственост. Издава се от областния управител по Закона за държавната собственост (ЗДС). Важно: АДС е само доказателствен документ, той не е титул за...

Акредитивът е банков инструмент, при който купувачът депозира покупната цена в банка с нареждане тя да бъде изплатена на продавача след представяне на конкретни документи (обичайно — нотариален акт, вписан в Имотния регистър). При имотни сделки акредитивът осигурява...

Административен акт е властническо волеизявление на орган на изпълнителната власт (кмет, министър, АГКК и др.), което поражда, изменя или прекратява права и задължения на конкретно лице. В имотното право административни актове са: заповедта за отчуждаване, заповедта...

Правото на собственост е абсолютно вещно право — то действа спрямо всички лица (erga omnes). Собственикът може да изисква от всеки — без изключение — да се въздържа от действия, нарушаващи неговата собственост. Абсолютният характер на правото означава, че не е...

Архитектурният проект е основният технически документ за проектиране и изграждане на строеж. Той е задължителна част от инвестиционния проект, изисван при издаване на разрешение за строеж по ЗУТ. Инвестиционният проект включва освен архитектурната, и конструктивна,...

Алеаторен договор е договор, при който изпълнението или размерът на престацията зависи от несигурно събитие — случай или живота на лице (от лат. alea — зар). В имотното право класически алеаторен договор е договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка...

Апортът е непарична вноска в капитала на търговско дружество — вместо пари, съдружникът внася имущество (движима вещ, недвижим имот, вземане и др.). Внасящият получава дялове или акции, а дружеството придобива собствеността върху имота. За апорт на недвижим имот се...

Антресолът е вдадена платформа (ниво) в рамките на помещение с голяма височина, която не достига до тавана и не разделя напълно пространството. Законът за устройство на територията (ЗУТ) го третира не като самостоятелен етаж, а като конструктивен елемент от...

Безстопанствеността е фактическо и правно положение, при което недвижим имот е изоставен от собственика и не се стопанисва. Безстопанственият имот е предпоставка за придобиването му от държавата по чл. 11 от Закона за собствеността (ЗС). Имотът се смята за...

Водният сервитут е ограничено вещно право, свързано с ползване на воден ресурс или преминаване на вода — прокарване на водопровод/канал, право на поливане, право на напояване и др. Урежда се от Закона за водите и от Закона за собствеността. Водните сервитути са...

Безвъзмездното прехвърляне е прехвърляне на собственост без насрещна престация — дарителят не получава нищо в замяна. Типичен пример е договорът за дарение. За разлика от него, продажбата, замяната и прехвърлянето срещу издръжка са възмездни сделки. Безвъзмездните...

Банковата гаранция е едностранно писмено задължение на банката да плати определена сума на бенефициера (получателя) при настъпване на условия, описани в гаранцията. Тя е независима от основното задължение (т.нар. независима гаранция). При имотни сделки банкова...

Арестът (или запорът) на недвижим имот е принудителна мярка, при която собственикът е лишен от правото да се разпорежда с имота. Налага се по нареждане на съдебен орган (съд или съдебен изпълнител) и се вписва в Имотния регистър. Арест може да бъде наложен: като...

Арендата е специфична форма на наем на земеделска земя, уредена от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). Арендодателят (собственикът) предоставя земеделска земя на арендатора за ползване срещу арендно плащане. Договорът за аренда задължително се сключва в писмена...

Владението е фактическо господство върху вещ, при което лицето се отнася към нея като свой собственик. То се състои от два елемента: corpus (фактическата власт — обитаване, ограждане, стопанисване) и animus (намерението да се държи вещта като своя). Владението е...

Владелецът е лице, което упражнява фактическа власт върху имот като своя — т.е. с намерение да го придобие (animus domini). Разграничава се от държателя, който упражнява фактическа власт, но признава, че имотът е чужд (напр. наемателят). Добросъвестен владелец е...

Визата за проектиране е официален документ, издаден от главния архитект на общината, с който се определят условията за проектиране на конкретен строеж в конкретен имот. Изисква се преди изработване на инвестиционен проект за нови строежи и за пристрояване /...

Вещното право е абсолютно субективно право върху вещ, действащо спрямо всички лица. За разлика от облигационните права (по договор), вещното право не изисква конкретен длъжник — носителят му може да иска от всеки да се въздържа от нарушаването му. Видове вещни права в...

Вещната тежест е ограничение върху правото на собственост върху недвижим имот, вписано в Имотния регистър и действащо спрямо всички (erga omnes). Вещни тежести са: ипотека, сервитут, право на ползване, запор, наложена обезпечителна мярка и др. Преди закупуване на имот...

Законът за наследството (ЗН) определя кой и в какъв ред наследява. При липса на завещание наследяват законните наследници по четири реда: деца и низходящи (I ред), родители (II ред), братя, сестри и техни деца (III ред), роднини до 6-та степен (IV ред). Преживелият...

Благоустройството обхваща дейностите по изграждане, подобряване и поддежание на техническата инфраструктура и прилежащите пространства — улици, тротоари, зелени площи, осветление, ВиК мрежи. Уредено е в Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Закона за устройство...

Граница на имот е линията, която разделя един поземлен имот от съседен имот или от обществено пространство. В правен смисъл разграничаваме кадастрална граница (отразена в кадастралната карта) и регулационна граница (определена с подробен устройствен план). Ако...

Вписването е вписване на акт или сделка в Имотния регистър, воден от Агенцията по вписванията. Осигурява противопоставимост спрямо трети лица. При конкуренция между две продажби на един и същи имот, правото на купувача вписал първи е по-силно. Задължително вписват се:...

Вписването на ипотека в Имотния регистър е задължително условие за нейното учредяване. Без вписване ипотеката не съществува като вещна тежест — тя не може да бъде противопоставена на трети лица. При няколко вписани ипотеки върху един имот, кредиторите се...

Главният архитект е длъжностно лице в общинска администрация, което упражнява контрол по устройствено планиране и строителство в рамките на общината. Правомощията му са уредени в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Главният архитект издава: визи за проектиране...

Гаражната клетка е самостоятелен нежилищен обект в сграда (подземен паркинг или гаражен блок), предназначен за паркиране на МПС. Тя може да бъде отделен самостоятелен обект с отделен нотариален акт или да представлява идеална част от общите части, предоставена за...

Геодезията е наука за измерване на земната повърхност. В имотното право геодезическото заснемане e основата за кадастралната карта — то определя координатите и площите на поземлените имоти. При делба на имот е задължително да се изработи геодезически план за разделяне...

При имотните сделки терминът гаранция обикновено означава сума, която купувачът плаща при подписване на предварителен договор в знак на сериозност. В практиката се използват три различни понятия — задатък, капаро и неустойка — с различни правни последици. Задатък (чл....

Встъпването в правата на кредитор (суброгацията) е правният механизъм, при който лице, изплатило чужд дълг, встъпва в правата на кредитора спрямо длъжника. При имотни ипотеки купувачът, платил на ипотекарния кредитор, встъпва в неговите права и запазва ипотеката....

Временна постройка по смисъла на ЗУТ е строеж, разрешен за временно ползване — за периода до изграждащане на предвидения по ПУП постоянен строеж. Временните постройки не получават постоянен статут и подлежат на събаряне след изтичане на срока или реализирането на...

Горската земя е поземлен имот, включен в горския фонд — съвкупност от гори и горски земи, управлявани съгласно Закона за горите (ЗГ). Горите могат да са държавни, общински или частни. Сделките с частни горски имоти се извършват пред нотариус и подлежат на вписване, но...

Доброволната делба е форма на прекратяване на съсобствеността по взаимно съгласие на всички съсобственици. Тя е по-бърза, по-евтина и по-гъвкава алтернатива на съдебната делба. За недвижими имоти доброволната делба се извършва с нотариален акт за делба (чл. 35, ал. 1...

Дарението е безвъзмезден договор, с който дарителят прехвърля веднага и безвъзвратно вещ или право на дарения (чл. 225 ЗЗД). За недвижими имоти дарението се извършва с нотариален акт — устната форма е недействителна. При дарение между роднини по права линия...

Данъчната стойност е понятие, използвано в данъчното законодателство — по-конкретно в Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) и счетоводните стандарти. За разлика от данъчната оценка по ЗМДТ (за физически лица и нотариални такси), данъчната стойност е...

Данъчната оценка е стойността, определена от общинската данъчна служба въз основа на Приложение 2 към Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Тя служи за изчисляване на данък върху недвижимите имоти и за определяне на минималните нотариални такси. При прехвърлителни...

Придобивната давност е способ за придобиване на вещни права чрез продължително упражняване на фактическа власт върху имот. Уредена е в чл. 79 от Закона за собствеността (ЗС). 5-годишна давност (чл. 79, ал. 1 ЗС) — добросъвестен владелец (лице, придобило имота на...

Грубият строеж е сграда или самостоятелен обект, при който е изпълнена конструкцията (основи, стени, плочи, покрив), но липсват довършителни работи — инсталации, мазилки, дограма. Понятието е въведено в чл. 181 ЗУТ. Грубият строеж може да се прехвърля нотариално — той...

Двойното вписване е ситуация, при която един и същ имот е прехвърлен два пъти от един собственик на двама различни купувача. Съгласно чл. 113 ЗС правата на първия купувач са предпочтени само ако актът бъде вписан преди акта на втория купувач. Принципът „prior tempore,...

Делбата е правен способ за прекратяване на съсобствеността (общата собственост върху имот) — всеки съсобственик получава реален дял или парично обезщетение. Уредена е в чл. 34–35 ЗС и в ГПК (чл. 341–355). Доброволна делба — извършва се по взаимно съгласие на всички...

Дворното място е разговорен термин за поземлен имот в урбанизирана (регулирана) територия, върху който е изградена или може да се изгради сграда. В кадастъра и нотариалните актове се описва като урегулиран поземлен имот (УПИ) или поземлен имот (ПИ). УПИ е имот, за...

Договорът за наем е облигационен договор, с който наемодателят предоставя имот за временно ползване на наемателя срещу заплащане на наемна цена (чл. 228 и сл. ЗЗД). Не изисква нотариална форма, но при срок над 1 година трябва да е писмен. Договорът за наем над 1...

Добросъвестен е владелецът, който не знае, че правното основание, на което е придобил фактическата власт, е порочно или нищожно (чл. 70, ал. 1 ЗС). Той вярва добросъвестно, че е законен собственик. Добросъвестният владелец се ползва с по-кратка придобивна давност — 5...

Доверителната собственост (фидуция) е конструкция, при която имотът е вписан на едно лице (довереник), но се ползва и управлява от и в интерес на друго лице (доверители с). Типичен пример: имот, записан на дете, но управляван от родители; или имот, придобит с чужди...

Добросъвестното владение е упражняването на фактическа власт върху имот при убеждение, че е налице законно основание за това — т.е. владелецът е придобил имота въз основа на акт, за чиито пороци не е знаел (чл. 70 ЗС). За да е налице добросъвестно владение, са нужни...

Завещанието е едностранна сделка, с която физическо лице разпорежда с имуществото си след смъртта. Уредено е в Закона за наследството (ЗН). Завещателят трябва да е дееспособен (навършени 18 г.) и да изрази свободна воля. Видове завещания: нотариално — продиктовано на...

Гаранционният депозит е сума, платена от наемателя при сключване на договора за наем като обезпечение за изпълнение на задълженията му. Съответства на 1–3 месечни наема и се урежда изцяло по договор — ЗЗД не съдържа специални разпоредби за него. Наемодателят има право...

Жилището е обособено помещение в сграда, предназначено за постоянно обитаване. Правната дефиниция се съдържа в § 5, т. 29 ДР ЗУТ — жилище е самостоятелен обект с отделен вход, в рамките на жилищна или смесена сграда. Основно жилище по смисъла на ЗМДТ е жилището, в...

Етажната собственост е правен режим, при който в една сграда различни лица притежават самостоятелни обекти (апартаменти, офиси, гаражи), а общите части (основи, покрив, стълбища, асансьор) са в съсобственост на всички. Уредена е в Закона за управление на етажната...

Експертната оценка (пазарна оценка) е становище на лицензиран независим оценител за пазарната стойност на недвижим имот. Тя се базира на метода на пазарните аналози, доходния метод или метода на разходите. Банките изискват банкова оценка при ипотечно кредитиране — тя...

Едноличното дружество с ограничена отговорност (ЕООД) и едноличното акционерно дружество (ЕАД) са търговски дружества с един собственик (едноличен собственик на капитала). Уредени са в Търговския закон (ТЗ). Недвижим имот може да се внесе в дружество като непарична...

Документите за собственост потвърждават правото на собственост върху имот. Основният документ е нотариален акт (за покупко-продажба, дарение, делба) или решение на съда, вписано в Имотния регистър. При наследен имот собствеността се доказва с удостоверение за...

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот е договор, с който продавачът прехвърля собствеността на купувача срещу заплащане на цена (чл. 183 ЗЗД). За недвижими имоти той трябва да е в нотариална форма — нотариалният акт за покупко-продажба е задължителен. Основни...

Договорната ипотека е залог върху недвижим имот, учреден по съгласие на собственика в полза на кредитор. За разлика от законната ипотека (възникваща по силата на закона), договорната изисква нотариален акт и вписване (чл. 166–168 ЗЗД). Учредява се с нотариален акт за...

Жилищният фонд е съвкупността от всички жилища в страната. В по-тесен правен смисъл терминът се използва за жилищата, управлявани от общините — т.нар. общински жилищен фонд. Общинските жилища се делят на жилища за настаняване под наем (за социално слаби граждани с...

Заветът е разпореждане в завещание, с което завещателят предоставя на определено лице (заветник) конкретна вещ или право — за разлика от наследника, който получава дял от цялото имущество (чл. 16, ал. 2 ЗН). При завет на имот: заветникът не получава автоматично...

Жилищната сграда е сграда, в която над 60 % от застроената площ е с жилищно предназначение (§ 5, т. 30 ДР ЗУТ). При по-малко от 60 % жилищна площ сградата е смесена. Строителството на жилищни сгради изисква разрешение за строеж, издадено от главния архитект. След...

Законните наследници са лицата, призовани към наследяване по закон (без завещание), по реда на Закона за наследството (ЗН). Те са наредени в 4 наследствени реда: 1-ви ред: низходящи (деца, внуци — на равни дялове между колената); 2-ри ред: родители + братя/сестри...

Собствеността е едновременно право и задължение. Собственикът на недвижим имот носи следните основни задължения: Данъчни задължения — годишен данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци по ЗМДТ, дължими към общината по местонахождение на имота. Поддръжка...

Законната ипотека е ипотека, която възниква по силата на закона, без да е нужен изричен акт на учредяване от страните. Уредена е в чл. 168–170 ЗЗД. Случаи на законна ипотека: (1) при прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане — в полза на прехвърлителя за вземането...

Законът за собствеността (ЗС, обн. 1951 г.) е основният нормативен акт, уреждащ вещните права в България. Той урежда правото на собственост, ограничените вещни права (право на строеж, право на ползване, сервитути) и съсобствеността. Ключови разпоредби: чл. 45–50...

Задатъкът е сума, дадена при сключване на предварителен договор, която служи едновременно като потвърждение на договора и обезпечение за изпълнението му (чл. 93 ЗЗД). В практиката се среща и като „капаро". Ако страната, дала задатъка (купувачът), не изпълни договора —...

Запорът (възбрана) върху недвижим имот е обезпечителна мярка, налагана от съдебен изпълнител или съд, с която имотът се блокира за разпореждане — собственикът не може да го продава, дарява или ипотекира. За разлика от запор върху движими вещи, при недвижими се говори...

Заличаването на ипотека е вписване в Имотния регистър, с което записаната ипотека се официално прекратява. Уредено е в чл. 179–180 ЗЗД и Правилника за вписванията. Заличаването се извършва въз основа на нотариално заверено съгласие на кредитора (банката или...

Заповедта за изпълнение е съдебен акт по заповедното производство (чл. 410–425 ГПК) — бърз способ за събиране на парични вземания без провеждане на пълно исково производство. Прилага се и при имотни вземания (неплатен наем, такси за ЕС, уравнение при делба). Заповедта...

Зеленият пояс е зона около населено място, включена в т.нар. зелена система — съвкупността от паркови, горски и земеделски площи в и около градовете, предназначени за рекреация и опазване на природата. Зоните от зелена система са защитени от застрояване — строителство...

Земеделската земя е поземлен имот извън урбанизираните територии, предназначен за земеделско производство — обработваема земя, лозя, ливади, пасища и др. Правният режим е уреден в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Сделките с земеделски...

Зоналният план е вид устройствен план, определящ зонирането на територии — разпределение по предназначение (жилищна, смесена, промишлена, рекреационна зона и др.). В съвременното българско законодателство е заменен от Общ устройствен план (ОУП) и Подробен устройствен...

Законът за устройство на територията (ЗУТ) е основният нормативен акт в строителното право, в сила от 2001 г. Урежда устройственото планиране, строителството, въвеждането в експлоатация och контрола по законосъобразност. Ключови раздели на ЗУТ: Устройствени планове...

Земеползването е право на ползване върху земеделска земя — ограничено вещно право, предоставящо на ползвателя правото да използва земята и да събира плодовете без да е собственик. Терминът се среща предимно в контекста на ЗСПЗЗ, но института е уреден и в ЗС. Правото...

Защитата на владение е правна защита на фактическото упражняване на власт върху имот, независимо дали владелецът е собственик. Тя брани само фактическото положение — не засяга въпроса за собствеността. Уредена е в чл. 75–76 ЗС. Чл. 75 ЗС — иск за защита на нарушено...